НЕКОТОРЫЕ КОММЕНТАРИИ К

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ИЗРАИЛЯ О КВАРТИРНЫХ МАКЛЕРАХ

(агент по недвижимости, брокер, риэлтор, посредник, метавейх)

[9 сентябрь 2024]

1. Квартирные маклеры, называемые также: агенты по недвижимости, брокеры, риэлторы, посредники, метавейхи и пр., работают в Израиле на основании Закона о брокерах по недвижимости, 5766-1996 гг. с изменения и дополнениями от 2012 года, 2023 года, а также Положением о брокерах по недвижимости (этика и профессиональные обязанности) от 2024 года, регулирующими их деятельность.

2. Закон определяет «риэлторскую деятельность» как организацию встречи двух и более сторон с целью заключения сделки относительно права на недвижимое имущество;

«Клиентом» является сторона на получение услуг маклера независимо от того, платит он брокерское вознаграждение или нет;

3. Лицо не может заниматься брокерской деятельностью в сфере недвижимости, если оно не имеет действующей лицензии, которая выдается специальным Регистратором Министерства юстиции (Отдел регулирования профессий министерства юстиции) при условии сдачи кандидатом соответствующего экзамена.

В настоящее время в стране насчитывается более 20 тысяч лицензированных действующих риэлторов. Также существует Ассоциация риэлторов Израиля.

4. Кандидат на получение лицензии риэлтора должен являться гражданином или резидентом Государства Израиль, или является иностранным резидентом, которому было предоставлено разрешение на работу в Израиле; быть не младше 18 лет; не являться банкротом; не иметь судимости, связанной с  деятельностью в качестве брокера по недвижимости и пр.;

5. Риэлтор обязан предъявить клиенту лицензию, действовать добросовестно, предоставляя своему клиенту всю имеющуюся у него информацию, в том числе полученную от владельца недвижимости, в т.ч. касающуюся дефектов жилья – сырость, например, проблематичности его юридического статуса - незаконное строительство, существенные дефекты в инфраструктуре, иски или права третьих лиц и т.д.

Брокер обязан принять все меры для получения такой существенной информации в компетентных организациях, от владельца недвижимости и т.д.

Риэлтор обязан сообщить второй стороне об отказе владельца недвижимости предоставить необходимую информацию, после того, как приложил разумные усилия, чтобы получить её.

Сокрытие или непринятие усилий для получения такой существенной  информации является неисполнением маклером своих обязанностей. Клиент вправе обратиться в суд и обязать маклера выплатить компенсацию за ущерб.

6. Недопустимо создание, использование маклером каких-либо препятствий для прямого контакта между сторонами сделки с недвижимостью и т.д. Отказ маклера связать покупателя с продавцом, сообщить подробности об объекте недвижимости, противоречит нормам этики.

7. Правила также устанавливают обязанность риэлтора предоставлять и хранить, по крайней мере, три года документы, касающиеся сделки.

8. Маклер обязан раскрывать перед клиентом информацию о его связи с другими сторонами в сделке.

Более того, маклер обязан письменно сообщить клиенту, что он в сделке представляет обе стороны (продавца и покупателя), подробно проинформировать об этом обе стороны, в т.ч. об оплате и размере комиссионных за посреднические услуги с каждой из сторон, и несомненно получить письменное согласие обеих сторон.

9. Брокер по недвижимости не вправе выступать посредником в сделке с недвижимостью, если у него есть личная заинтересованность в недвижимости или в сделке, если только он не раскрыл свой личный интерес своему клиенту, как указано выше, и не получил на это согласие клиента в письменной форме. Брокер не вправе взимать с клиента комиссионные за сделку с недвижимостью, в которой он имеет долю, право на землю и т.п.

10. Брокер по недвижимости будет иметь права на комиссионные за брокерские услуги, только если он имеет действительную лицензию, а клиент подписал письменный договор, в котором указаны все детали.

Размер комиссионных определяется по соглашению сторон, без письменного соглашения у риэлтора нет права требовать их уплаты.

Не существует каких-либо установленных или рекомендованных ставок комиссионных, например 1,5%, 2% и т.п.

Кроме того, за брокерские услуги по недвижимости не взимаются никакие авансовые сборы или «залоговые гонорары» или оплата за продление контракта или исполнение опциона по контракту.

11. Брокер по недвижимости может сотрудничать с другими брокерами по реализации определенной сделки при условии, что сотрудничество не вредит, так или иначе, его клиенту.

 Брокер обязан письменно проинформировать об этом клиента, в том числе по вопросу распределения сфер, объема, форм сотрудничества, размера  комиссионных. Разумеется, от клиента должно быть получено письменное согласие.

12. Маклер, который считает, что в связи с существенной особенностью сделки, необходимо получить услуги других профессионалов, например оценщика недвижимости, специалиста по налогообложению, должен проинформировать об этом  клиента и получить от него письменное согласие, в том числе касающееся оплаты услуг специалиста. Клиент может при необходимости пригласить специалиста по своему усмотрению.

13. Получив от маклера проект договора о посреднических услугах, ответственный клиент должен тщательно его изучить перед подписанием. Безалаберность может привести к тяжелым последствиям.

     Брокер обязан разъяснить и/или перевести клиенту на известный ему язык договор перед подписанием.

14. Брокер по недвижимости, как правило, стремится договориться с клиентом о предоставлении определенной сделки в его исключительное ведение. Условие предоставления исключительности и её срок – должно быть подтверждено подписью клиента на отдельном документе, устные же договоренности не имеет юридической силы.

15. В период исключительности брокер обязан осуществлять маркетинговые действия (публикация в газете, объявление на доме и т.п.) в отношении имущества, являющегося предметом брокерской сделки, характер и форма которых определяется соглашением сторон.

    Период исключительных прав заканчивается в конце одной трети периода исключительности, если брокер по недвижимости не осуществил до этой даты маркетинговую деятельность.

    Срок эксклюзивности, в отношении недвижимого имущества, за исключением квартиры, не будет превышать одного года со дня подписания договора, а если стороны не определили в документе продолжительность периода исключительности, эксклюзивность прекращается по истечении девяти месяцев;

      Срок эксклюзивности в отношении квартиры не будет превышать шести месяцев с момента заказа, а если период эксклюзивности в нем не был определен, период эксклюзивности для этого маклера закончится по истечении 30 дней со дня подписания клиентом заказа.

16. Брокер по недвижимости не может раскрывать никому без согласия клиента любую информацию, доведенную до его сведения клиентом. В случае, если брокер представляет в сделке обе стороны (покупателя и продавца; арендатора и арендодателя, например), то обе стороны должны получить от него полную информацию о недвижимости.

17. Главная задача маклера — получить подписанный договор, а потом  — хоть трава не расти, маклер получает свой гонорар, клиенту же жить в квартире, иметь дело с государственными органами, хозяином, соседями и пр.

      Нередко риэлторы охотно помогают в составлении и/или толковании договора купли-продажи, аренды, настаивая, чтобы его подписали на месте,

     Брокер по недвижимости не вправе участвовать (помогать) в составлении и подготовке документов юридического характера, касающихся сделки с недвижимостью, например договоров; не вправе представлять интересы клиента при переговорах, при подготовке таких документов.

     Брокер, нарушивший положения настоящего раздела, не будет иметь права на получение брокерского вознаграждения.

18. Маклер не вправе предоставлять посреднические услуги купли, продажи, аренде и пр., одновременно занимаясь (ранее занимался) оценкой стоимости этой недвижимости.

    Брокер, нарушивший положения настоящего раздела, не будет иметь права на получение брокерского вознаграждения.

19. Маклер будет иметь права на получение брокерского вознаграждения при условии, что он является/являлся действенным фактором, в результате которого стороны заключили сделку, т.е. маклер эффективно содействовал заключению сделки купли-продажи, аренды и др.. Например, клиент, продавший квартиру самостоятельно, без маклерского участия, не обязан платить маклеру комиссионные, даже если между ними имеется договор об исключительных правах маклера на продажу, даже если в договоре предусмотрено право маклера на вознаграждение, несмотря на то, что он никак не содействовал заключению сделки.

  Тем более, недопустимо принуждать стороны заключить с ним договор брокерских услуг и оплатить вознаграждение, хотя сторона в сделке не подписывала письменный договор с маклером и не заказывала его услуг.

20. Клиент вправе подать жалобу в Дисциплинарный комитет, если брокер вел себя неподобающе для своей профессии, проявил безответственность или грубую халатность в ходе своей деятельности, нарушил вышеуказанные положения Закона.

  Если дисциплинарный комитет установит, что брокер совершил дисциплинарный проступок, он может сделать ему предупреждение, объявить выговор, назначить штраф, приостановить действие лицензии на определенный срок, не превышающий трех лет, или вовсе аннулировать лицензию на семь лет.